vyzývám vás na dvojí (nebo variabilní sazba provize)!

Etický kodex NAR (Standard of Practice 3-4) a místní pravidla MLS (Oddíl 5.3 pravidel MLS modelu NAR) obecně vyžadují, aby zprostředkovatel výpisu odhalil existenci „ujednání o provizi za dvojí nebo variabilní sazbu „kupujícím agentům“, jakmile je to praktické.“A pokud bude požádán, makléř výpisu musí také zveřejnit výši rozdílu.

slova Standard of Practice 3-4 definují provizi s dvojí nebo variabilní sazbou jako “ výpisy, kde je splatná jedna částka provize, pokud je firma kotačního makléře zadavatelem prodeje/pronájmu a jiná částka provize je splatná, pokud prodej/pronájem vede k úsilí prodávajícího / pronajímatele nebo spolupracujícího makléře.“Modelová pravidla MLS používají podobný jazyk.

ale co to znamená v reálném životě? A proč vlastně toto pravidlo existuje?

klíčem k pochopení tohoto pojmu je to, že se použije, když se poplatek zaplacený prodávajícím makléři výpisu bude lišit v závislosti na tom, zda agent s makléřem výpisu obstarává kupujícího. Učebnicovým příkladem by byl výpis, kde je poplatek něco jako (čísla například Pouze pro účely…) 5 000$, pokud je kupující pořizován spolupracujícím makléřem, ale 4 000$, pokud je kupující pořizován agentem, který pracuje pro makléře výpisu.

může také vstoupit do hry v exkluzivním seznamu s právem na prodej, kde se prodávající může dohodnout na zaplacení poplatku za zápis ve výši $1,000, pokud prodávající obstará kupujícího sama, ale $ 2,000, pokud makléř nebo jakýkoli spolupracující makléř obstará kupujícího.

v kterémkoli z těchto scénářů je zřejmé, že kupující zastoupený spolupracujícím makléřem by mohl být v nevýhodě skoku, protože podmínky smlouvy o výpisu znamenají, že prodávající by ze své nabídky inkasoval méně. A to je základ pravidla. Je v pořádku mít smlouvu s tímto druhem diferenciálu, ale Etický kodex vyžaduje, aby zprostředkovatelé výpisu alespoň informovali spolupracující makléře, že to není rovné podmínky, aby mohli svým klientům poradit o způsobech, jak potenciálně učinit jejich nabídky přitažlivějšími pro prodejce.

nyní si promluvme o některých otázkách horké linky, které dostáváme se scénáři, které nejsou provizemi s dvojí / variabilní sazbou:

  • nabídka výpisu makléře v MLS je $ 3,000 ,ale makléř výpisu odešle samostatný dopis konkrétnímu zprostředkovateli, který jim řekne,že pokud některý z jejich agentů přinese kupujícího, bude mu vyplacena pouze $1,000. Nejedná se o provizi za dvojí / variabilní sazbu, protože: (1) neexistuje nic, co by naznačovalo, že prodávající za těchto okolností zaplatí méně a (2) i když prodávající zaplatí nižší poplatek za výpis, rozdíl je založen na totožnosti konkrétního kupujícího makléře, nikoli na pouhé skutečnosti, že existuje spolupracující makléř (a samozřejmě tento konkrétní makléř již byl o rozdílu informován dopisem).
  • nabídka kompenzace makléře v MLS je $ 3,000 ,ale kupující broker X dobrovolně vyjednává dohodu o přijetí pouze $ 2,000 (správně pomocí dohody o kompenzaci spolupracujícího makléře PAR-formulář CBC-samozřejmě–. I když ostatní kupující makléři mohou být nyní v nevýhodě ve srovnání s kupujícím broker X, nejedná se o provizi s dvojí / variabilní sazbou, protože je opět založena na tomto konkrétním makléři a není rozdílem založeným na pouhé přítomnosti kupujícího brokera.
  • v exkluzivním výpisu s právem na prodej je poplatek makléře za výpis 600 USD bez ohledu na to, kdo kupuje kupujícího, s nabídkou spolupracující kompenzace v MLS za 100 USD. Zastoupené kupující by mohli být ve finanční nevýhodě ve srovnání s prodejci, kteří si je koupili přímo prodávajícím, pokud požádají prodávajícího, aby přispěl k poplatku za zprostředkování kupujícího (možná pomocí dodatku o kompenzaci PAR ke Smlouvě o prodeji-formulář CAS) nebo pokud by kupující museli platit svůj vlastní poplatek za makléře mimo kapsu na základě podmínek smlouvy o kupující agentuře. Nejedná se však o provizi za dvojí/variabilní sazbu, protože poplatek za výpis je stejný bez ohledu na to, kdo kupujícímu obstarává – jakýkoli rozdíl je zde založen pouze na tom, zda/jak kupující řeší poplatek kupujícího makléře.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.