Jeg udfordrer dig til en dobbelt (eller variabel rente provision)!

NAR-etiske regler (standard for praksis 3-4) og lokale MLS-regler (afsnit 5.3 i NAR-model MLS-reglerne) kræver generelt, at noteringsmægleren afslører eksistensen af “dobbelt eller variabel rente-provisionsordninger” til køberagenter “så snart det er praktisk.”Og hvis du bliver spurgt, bør notering mægler også oplyse størrelsen af forskellen.

ordene i standard of Practice 3-4 definerer dobbelt eller variabel rente provision som “lister, hvor et provisionsbeløb skal betales, hvis noteringsmæglerens firma er den indkøbende årsag til salget/lejemålet, og et andet provisionsbeløb skal betales, hvis salget/lejemålet resulterer gennem sælgerens/udlejerens eller en samarbejdende mæglers indsats.”Modellen MLS regler bruger lignende sprog.

men hvad betyder det i det virkelige liv? Og hvorfor eksisterer denne regel alligevel?

nøglen til at forstå dette koncept er, at det gælder, når det gebyr, som en Sælger betaler til en noteringsmægler, varierer afhængigt af, om en agent hos noteringsmægleren anskaffer køberen eller ej. Lærebogseksemplet ville være en fortegnelse, hvor gebyret er noget i retning af (tal for eksempel Kun formål…) $5.000, hvis køberen anskaffes af en samarbejdsvillig mægler, men $4.000, hvis køberen anskaffes af en agent, der arbejder for noteringsmægleren.

det kan også komme i spil i en eksklusiv ret til at sælge notering, hvor sælgeren muligvis accepterer at betale et noteringsgebyr på $1.000, hvis sælgeren anskaffer køberen alene, men $2.000, hvis noteringsmægleren eller en samarbejdende mægler anskaffer køberen.

i et af disse scenarier er det klart, at en køber repræsenteret af en samarbejdsvillig mægler kunne have en ulempe ved springet, fordi betingelserne i noteringskontrakten betyder, at sælgeren ville netto mindre fra deres tilbud. Og det er grundlaget for reglen. Det er OK at have en kontrakt med denne form for differentiering, men etiske kodeks kræver, at noteringsmæglere i det mindste lader de samarbejdende mæglere vide, at det ikke er lige vilkår, så de kan rådgive deres kunder om måder at potentielt gøre deres tilbud mere tiltalende for sælgere.

lad os nu tale om nogle af de hotline-spørgsmål, vi får med scenarier, der ikke er provisioner med dobbelt / variabel rente:

  • noteringsmæglerens tilbud om kompensation i MLS er $3.000, men noteringsmægleren sender et særskilt brev til en bestemt mægler, der fortæller dem, at hvis nogen af deres agenter bringer en køber, vil de kun blive betalt $1.000. Dette er ikke en dobbelt / variabel rente provision, fordi: (1) der er intet, der tyder på, at sælgeren vil betale mindre i den situation, og (2) selvom sælgeren betaler et lavere noteringsgebyr, er forskellen baseret på identiteten af den specifikke købermægler, ikke den blotte kendsgerning, at der er en samarbejdende mægler (og selvfølgelig er denne specifikke mægler allerede blevet underrettet om forskellen gennem brevet alligevel).
  • noteringsmæglerens tilbud om kompensation i MLS er $3.000, men købermægler forhandler frivilligt en aftale om kun at acceptere $2.000 (korrekt brug af Pars samarbejdende Mæglerkompensationsaftale – form CBC – selvfølgelig). Selvom andre købermæglere måske nu har en ulempe sammenlignet med købermægler, er dette ikke en dobbelt/variabel rente provision, fordi den igen er baseret på denne specifikke mægler og ikke en forskel baseret på den blotte tilstedeværelse af en købermægler.
  • i en eksklusiv ret til at sælge notering er noteringsmæglerens gebyr $600, uanset hvem der køber køberen, med et tilbud om samarbejdende kompensation i MLS for $100. Repræsenterede købere kan have en økonomisk ulempe sammenlignet med sælgere, der er anskaffet direkte af sælgeren, hvis de beder sælgeren om at bidrage til køberens mæglergebyr (måske ved hjælp af par – Kompensationstillægget til aftalen om salgsform CAS), eller hvis købere skulle betale deres eget mæglergebyr uden for lommen baseret på betingelserne i deres køberbureauaftale. Men dette er ikke en dobbelt/variabel rente provision, fordi noteringsgebyret er det samme, uanset hvem der køber køberen – enhver forskel her er udelukkende baseret på, om/hvordan køberen adresserer købermæglerens gebyr.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.