¡Lo desafío a una Comisión Doble (o de Tarifa Variable)!

El Código de Ética de NAR (Norma de Práctica 3-4) y las reglas locales de MLS (Sección 5.3 de las reglas de MLS modelo de NAR) generalmente requieren que el corredor de bolsa revele la existencia de «acuerdos de comisiones de tasa doble o variable» a los agentes compradores «tan pronto como sea práctico.»Y si se le pregunta, el corredor de la lista también debe revelar la cantidad de la diferencia.

Las palabras de la Norma de Práctica 3-4 definen la comisión de tasa doble o variable como » listados donde se paga una cantidad de comisión si la firma del corredor de listados es la causa de adquisición de la venta/arrendamiento y se paga una cantidad diferente de comisión si la venta/arrendamiento resulta a través de los esfuerzos del vendedor/propietario o de un corredor que coopera.»Las reglas modelo de la MLS usan un lenguaje similar.

Pero, ¿qué significa eso en la vida real? ¿Y por qué existe esta regla?

La clave para entender este concepto es que se aplica cuando la tarifa pagada por un vendedor a un corredor de listados variará en función de si un agente con el corredor de listados contrata al comprador o no. El ejemplo de libro de texto sería un listado donde la tarifa es algo así como (números, por ejemplo, solo para fines…) 5 5,000 si el comprador es adquirido por un corredor que coopera, pero 4 4,000 si el comprador es adquirido por un agente que trabaja para el corredor de listado.

También puede entrar en juego en un listado con derecho exclusivo de venta, donde el vendedor podría aceptar pagar una tarifa de listado de $1,000 si el vendedor contrata al comprador por su cuenta, pero 2 2,000 si el corredor de listado o cualquier corredor que coopere contrata al comprador.

En cualquiera de estos escenarios, está claro que un comprador representado por un corredor que coopere podría estar en desventaja desde el salto porque los términos del contrato de cotización significan que el vendedor obtendría menos de su oferta. Y esa es la base de la regla. Está bien tener un contrato con este tipo de diferencial, pero el Código de Ética requiere que los corredores que cotizan en bolsa al menos sepan que no es un campo de juego nivelado para que puedan asesorar a sus clientes sobre formas de hacer que sus ofertas sean potencialmente más atractivas para los vendedores.

Ahora hablemos de algunas de las preguntas de la línea directa que recibimos con escenarios que no son comisiones de tarifa doble/variable:

  • La oferta de compensación del corredor de listado en el MLS es de 3 3,000, pero el corredor de listado envía una carta separada a un corredor específico diciéndoles que si alguno de sus agentes trae un comprador, solo se le pagarán 1 1,000. Esto no es una comisión de tarifa doble/variable porque: (1) no hay nada que sugiera que el vendedor pagará menos en esa circunstancia y (2) incluso si el vendedor paga una tarifa de cotización más baja, el diferencial se basa en la identidad del corredor comprador específico, no en el mero hecho de que haya un corredor que coopere (y, por supuesto, este corredor específico ya ha sido notificado del diferencial a través de la carta de todos modos).
  • La oferta de compensación del corredor de la lista en el MLS es de $3,000, pero el corredor comprador X negocia voluntariamente un acuerdo para aceptar solo 2 2,000 (utilizando correctamente el Acuerdo de Compensación del Corredor Cooperante de PAR, Formulario CBC, por supuesto). A pesar de que otros corredores compradores ahora podrían estar en desventaja en comparación con el corredor comprador X, esto no es una comisión de tasa doble/variable porque, de nuevo, se basa en este corredor específico y no en una diferencia basada en la mera presencia de un corredor comprador.
  • En un listado exclusivo de derecho de venta, la tarifa del corredor de listado es de $600, independientemente de quién contrate al comprador, con una oferta de compensación de cooperación en el MLS por $100. Los compradores representados podrían estar en desventaja financiera en comparación con los vendedores contratados directamente por el vendedor si le piden al vendedor que contribuya a la tarifa de corretaje del comprador (tal vez utilizando el Anexo de Compensación PAR al Acuerdo de Venta – Formulario CAS) o si los compradores tendrían que pagar su propia tarifa de corredor de su bolsillo en función de los términos de su acuerdo de agencia de comprador. Pero esto no es una comisión de tasa doble/variable porque la tarifa de listado es la misma, sin importar quién contrate al comprador; cualquier diferencia aquí se basa únicamente en si el comprador aborda la tarifa del corredor comprador y cómo.

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