Haastan sinut Dual (tai vaihtuvakorkoinen provisio)!

NAR: n eettiset säännöt (käytännesäännöt 3-4) ja paikalliset MLS: n säännöt (NAR: n MLS-mallin sääntöjen kohta 5.3) edellyttävät yleensä, että listautumisvälittäjä ilmoittaa ostajaehdokkaille ”kaksikorkoisista tai vaihtuvakorkoisista provisiojärjestelyistä” niin pian kuin se on käytännössä mahdollista.”Ja pyydettäessä listausvälittäjän on myös ilmoitettava erotuksen suuruus.

käytännön 3-4 Sanat määrittelevät kaksoisprovisioksi tai vaihtuvakorkoiseksi provisioksi ”listaukset, joissa yksi provisiosumma on maksettava, jos listautuvan välittäjän yritys on myynnin/vuokrauksen hankintasyy ja eri provisiosumma on maksettava, jos myynti/vuokrasopimus on seurausta myyjän/vuokranantajan tai yhteistyössä toimineen välittäjän ponnisteluista.”MLS: n säännöissä käytetään samanlaista kieltä.

mutta mitä se tarkoittaa tosielämässä? Ja miksi tämä sääntö ylipäätään on olemassa?

avain tämän käsitteen ymmärtämiseen on se, että sitä sovelletaan silloin, kun myyjän listautumisvälittäjälle maksama palkkio vaihtelee sen mukaan, hankkiiko listautumisvälittäjän edustaja ostajan vai ei. Oppikirja esimerkki olisi listaus, jossa maksu on jotain (numerot esimerkiksi vain…) $5,000 jos ostaja on hankittu yhteistyössä välittäjä, mutta $4,000 jos ostaja on hankittu agentti, joka työskentelee listaus välittäjä.

se voi toteutua myös yksinoikeudellisessa myyntilistauksessa, jossa myyjä saattaa suostua maksamaan 1 000 dollarin listautumispalkkion, jos myyjä hankkii ostajan itse, mutta 2 000 dollarin listautumispalkkion, jos listausvälittäjä tai mikä tahansa yhteistyössä toimiva välittäjä hankkii ostajan.

jommassakummassa näistä skenaarioista on selvää, että yhteistyössä toimivan välittäjän edustama ostaja voi joutua hyppyristä epäedulliseen asemaan, koska listautumissopimuksen ehtojen mukaan myyjä nettoaisi vähemmän tarjouksestaan. Se on säännön perusta. Se on OK saada sopimuksen tällainen ero, mutta eettiset säännöt edellyttävät listaus välittäjät ainakin antaa yhteistyössä välittäjät tietävät, että se ei ole tasapuoliset toimintaedellytykset, jotta he voivat neuvoa asiakkaitaan tapoja mahdollisesti tehdä tarjouksia houkuttelevampi myyjille.

nyt puhutaan joistakin hotline-kysymyksistä, joita saamme skenaarioilla, jotka eivät ole kaksikorkoisia / vaihtuvakorkoisia provisioita:

  • listasijoitusmeklarin korvaustarjous MLS: ssä on 3 000 dollaria, mutta listasijoitusmeklari lähettää tietylle välittäjälle erillisen kirjeen, jossa hän kertoo, että jos joku heidän agenteistaan tuo ostajan, hänelle maksetaan vain 1 000 dollaria. Tämä ei ole kaksi/vaihtuvakorkoinen provisio, koska: (1) mikään ei viittaa siihen, että myyjä maksaa vähemmän tässä tilanteessa ja (2) vaikka myyjä maksaisikin alhaisemman listautumispalkkion, ero perustuu tietyn ostajan välittäjän henkilöllisyyteen, ei pelkästään siihen, että on olemassa yhteistyössä toimiva välittäjä (ja tietenkin tämä tietty välittäjä on jo ilmoitettu erosta kirjeellä joka tapauksessa).
  • listautumisvälittäjän korvaustarjous MLS: ssä on 3 000 dollaria, mutta ostajavälittäjä X neuvottelee vapaaehtoisesti sopimuksen, joka hyväksyy vain 2 000 dollaria (oikein käyttäen PAR: n Yhteistyövälittäjän Korvaussopimusta – muotoa CBC – tietenkin). Vaikka muut ostajan välittäjät saattavat nyt olla epäedullisessa asemassa verrattuna ostajan välittäjä X, tämä ei ole dual/vaihtuvakorkoinen provisio, koska, jälleen, se perustuu tähän tiettyyn välittäjä eikä ero perustuu pelkästään läsnäolo ostajan välittäjä.
  • yksinoikeudellisessa myyntilistauksessa listausvälittäjän palkkio on 600 dollaria riippumatta siitä, kuka hankkii ostajan, ja MLS: ssä tarjotaan yhteistyökorvauksena 100 dollaria. Edustettuina olevat ostajat voivat olla taloudellisessa epäedullisessa asemassa myyjiin verrattuna, jotka myyjä hankkii suoraan, jos he pyytävät myyjää osallistumaan ostajan välityspalkkioon (ehkä käyttämällä MYYNTILOMAKKEEN CAS – sopimuksen PAR-korvausta koskevaa lisäystä) tai jos ostajat joutuisivat maksamaan oman meklaripalkkionsa ulos-of-pocket perustuen ostajan välittäjäsopimuksen ehtoihin. Mutta tämä ei ole dual/vaihtuvakorkoinen provisio, koska listaus palkkio on sama riippumatta siitä, kuka hankkii ostajan – kaikki ero tässä perustuu yksinomaan siihen/miten ostaja käsittelee ostajan välittäjän palkkio.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.