Je Vous mets au Défi d’une Commission à Taux Double (ou Variable)!

Le Code de déontologie de la NAR (Norme de pratique 3-4) et les règles locales du MLS (section 5.3 des règles du modèle MLS de la NAR) exigent généralement que le courtier inscripteur divulgue l’existence d' » arrangements de commission à taux double ou variable  » aux agents acheteurs  » dès que possible. »Et si on le lui demande, le courtier inscripteur doit également divulguer le montant de la différence.

Les termes de la Norme de pratique 3-4 définissent la commission à taux double ou variable comme « les inscriptions où un montant de commission est payable si le cabinet du courtier inscripteur est la cause de la vente / location et un montant de commission différent est payable si la vente / location résulte des efforts du vendeur / propriétaire ou d’un courtier coopérant. »Les règles MLS du modèle utilisent un langage similaire.

Mais qu’est-ce que cela signifie dans la vraie vie? Et pourquoi cette règle existe-t-elle, de toute façon?

La clé pour comprendre ce concept est qu’il s’applique lorsque les frais payés par un vendeur à un courtier inscripteur varient selon qu’un agent du courtier inscripteur achète ou non l’acheteur. L’exemple du manuel serait une liste où les frais sont quelque chose comme (chiffres par exemple à des fins uniquement…) 5 000 if si l’acheteur est acheté par un courtier coopérant, mais 4 000 if si l’acheteur est acheté par un agent qui travaille pour le courtier inscripteur.

Il peut également entrer en jeu dans une liste de droit de vente exclusif, où le vendeur peut accepter de payer des frais d’inscription de 1 000 if si le vendeur achète l’acheteur par lui-même, mais de 2 000 if si le courtier inscripteur ou tout courtier coopérant achète l’acheteur.

Dans l’un ou l’autre de ces scénarios, il est clair qu’un acheteur représenté par un courtier coopérant pourrait être désavantagé par le saut car les termes du contrat de cotation signifient que le vendeur tirerait moins de leur offre. Et c’est la base de la règle. Il est acceptable d’avoir un contrat avec ce genre de différentiel, mais le Code d’éthique exige que les courtiers inscripteurs sachent au moins que les courtiers coopérants ne sont pas égaux afin qu’ils puissent conseiller leurs clients sur les moyens de rendre leurs offres plus attrayantes pour les vendeurs.

Parlons maintenant de certaines des questions de la hotline que nous recevons avec des scénarios qui ne sont pas des commissions à taux double / variable:

  • L’offre d’indemnisation du courtier inscripteur dans le MLS est de 3 000 $, mais le courtier inscripteur envoie une lettre distincte à une maison de courtage spécifique pour lui dire que si l’un de ses agents amène un acheteur, il ne recevra que 1 000 $. Il ne s’agit pas d’une commission à taux double / variable car: (1) rien ne suggère que le vendeur paiera moins dans ces circonstances et (2) même si le vendeur paie des frais d’inscription inférieurs, l’écart est basé sur l’identité du courtier acheteur spécifique, et non sur le simple fait qu’il y a un courtier coopérant (et bien sûr, ce courtier spécifique a déjà été informé de l’écart par la lettre de toute façon).
  • L’offre de rémunération du courtier inscripteur dans le MLS est de 3 000 $, mais le courtier acheteur X négocie volontairement un accord pour n’accepter que 2 000 $ (en utilisant correctement l’Accord de rémunération du courtier coopérant de PAR – Formulaire CBC – bien sûr). Même si d’autres courtiers acheteurs pourraient maintenant être désavantagés par rapport au courtier acheteur X, il ne s’agit pas d’une commission à taux double / variable car, encore une fois, elle est basée sur ce courtier spécifique et non sur une différence basée sur la simple présence d’un courtier acheteur.
  • Dans une liste de droit de vente exclusif, les frais du courtier inscripteur sont de 600 $, peu importe qui achète l’acheteur, avec une offre de compensation de coopération dans le MLS pour 100 $. Les acheteurs représentés pourraient être désavantagés financièrement par rapport aux vendeurs achetés directement par le vendeur s’ils demandent au vendeur de contribuer aux frais de courtage de l’acheteur (peut–être en utilisant l’Addenda à la rémunération au PAIR du Formulaire de contrat de vente CAS) ou si les acheteurs devraient payer leurs propres frais de courtier en fonction des termes de leur contrat d’agence de l’acheteur. Mais il ne s’agit pas d’une commission à taux double / variable car les frais d’inscription sont les mêmes, peu importe qui achète l’acheteur – tout différentiel ici est basé uniquement sur le fait que / comment l’acheteur traite les frais du courtier acheteur.

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