azt kihívás, hogy a kettős (vagy változó kamatozású jutalék)!

a NAR Etikai Kódex (Standard of Practice 3-4) és a helyi MLS szabályok (szakasz 5.3 A nar modell MLS szabályok) általában megkövetelik, hogy a tőzsdei bróker nyilvánosságra a létezését “kettős vagy változó kamatozású jutalék megállapodások” vevő ügynökök “a lehető leghamarabb.”És ha megkérdezik, a tőzsdei brókernek közzé kell tennie a különbség összegét is.

A szavak a Standard of Practice 3-4 határozza meg a kettős vagy változó kamatozású jutalék, mint ” listák, ahol egy összeg jutalék fizetendő, ha a tőzsdei bróker cég a beszerzési oka az eladás/lízing és egy másik összeg jutalék fizetendő, ha az eladás/lízing eredmények erőfeszítései révén az eladó/bérbeadó, vagy egy együttműködő bróker.”A modell MLS szabályok hasonló nyelvet használnak.

de mit jelent ez a való életben? Miért létezik ez a szabály egyébként?

A koncepció megértésének kulcsa az, hogy akkor érvényes, ha az eladó által a tőzsdei brókernek fizetett díj attól függ, hogy a tőzsdei brókerrel rendelkező ügynök beszerzi-e a Vevőt. A tankönyv példa lenne egy lista, ahol a díj valami hasonló (számok például csak célokra…) $5,000 ha a Vevő által beszerzett együttműködő bróker, de $4,000 ha a Vevő által beszerzett egy ügynök, aki dolgozik a tőzsdei bróker.

ez is jöhet szóba egy exkluzív eladási jogot tőzsdei, ahol az eladó megállapodhatnak abban, hogy fizet a tőzsdei díj $1,000 ha az eladó beszerzi a Vevő saját, de $2,000 ha a tőzsdei bróker vagy bármely együttműködő bróker beszerzi a vevő.

e forgatókönyvek bármelyikében egyértelmű, hogy az együttműködő bróker által képviselt vevő hátrányos helyzetbe kerülhet az ugrástól kezdve, mivel a tőzsdei szerződés feltételei azt jelentik, hogy az eladó kevesebbet fizetne az ajánlatából. Ez a szabály alapja. Rendben van, ha szerződést kötünk ezzel a különbséggel, de az Etikai Kódex megköveteli a brókerek felsorolását, hogy legalább az együttműködő brókerek tudják, hogy ez nem egyenlő versenyfeltételek, így tanácsot adhatnak ügyfeleiknek arról, hogy miként tehetik vonzóbbá ajánlataikat az eladók számára.

most beszéljünk néhány forródrót kérdésről, amelyeket olyan forgatókönyvekkel kapunk, amelyek nem kettős / változó kamatozású jutalékok:

  • a tőzsdei bróker kompenzációs ajánlata az MLS-ben 3000 dollár, de a tőzsdei bróker külön levelet küld egy adott ügynöknek, amelyben elmondja nekik, hogy ha bármelyik ügynökük vevőt hoz, akkor csak 1000 dollárt fizetnek. Ez nem kettős / változó kamatozású jutalék, mert: (1) semmi sem utal arra, hogy az eladó kevesebbet fizet ebben a helyzetben, és (2) még akkor is, ha az eladó alacsonyabb tőzsdei díjat fizet, a különbség az adott vevő bróker személyazonosságán alapul, nem pedig pusztán azon a tényen, hogy van együttműködő bróker (és természetesen ezt a konkrét brókert már értesítették a különbségről a levélben).
  • a tőzsdei bróker kompenzációs ajánlata az MLS – ben 3000 dollár, de az X vevő bróker önként tárgyal egy megállapodásról, amely csak 2000 dollárt fogad el (természetesen a par együttműködő bróker kompenzációs megállapodásának – a CBC formájának-megfelelő felhasználásával). Annak ellenére, hogy más vevői brókerek most hátrányban lehetnek az X vevői Brókerhez képest, ez nem kettős/változó kamatozású jutalék, mert ismét ez a konkrét brókeren alapul, nem pedig a vevő bróker puszta jelenlétén alapuló különbség.
  • exkluzív eladási listán a tőzsdei bróker díja 600 dollár, függetlenül attól, hogy ki szerzi be a vevőt, az MLS-ben 100 dollárért együttműködő kompenzációs ajánlattal. A képviselt vevők pénzügyi hátrányba kerülhetnek a közvetlenül az eladó által beszerzett eladókkal szemben, ha felkérik az eladót, hogy járuljon hozzá a vevő közvetítői díjához (esetleg az eladási megállapodás par kompenzációs kiegészítésével – CAS forma), vagy ha a vevőknek saját közvetítői díjat kellene fizetniük zsebből a vevői ügynöki megállapodás feltételei alapján. De ez nem kettős / változó kamatozású jutalék, mert a tőzsdei díj ugyanaz, függetlenül attól, hogy ki szerzi be a Vevőt – minden különbség itt kizárólag azon alapul, hogy a vevő/hogyan kezeli a vevő bróker díját.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.