Ich fordere Sie zu einer doppelten (oder variablen Provision) heraus!

Der NAR-Ethikkodex (Standard of Practice 3-4) und die lokalen MLS-Regeln (Abschnitt 5.3 der NAR-Modell-MLS-Regeln) verlangen im Allgemeinen, dass der Börsenmakler die Existenz von „Dual- oder variabel verzinslichen Provisionsvereinbarungen“ gegenüber Käuferagenten offenlegt „so bald wie möglich.“ Und wenn gefragt, muss der Börsenmakler auch die Höhe der Differenz offenlegen.

Die Worte von Standard of Practice 3-4 definieren Dual- oder Variable Rate Commission als „Listings, bei denen ein Provisionsbetrag zu zahlen ist, wenn die Firma des Börsenmaklers die Beschaffungsursache für den Verkauf / Leasing ist und ein anderer Provisionsbetrag zu zahlen ist, wenn der Verkauf / Leasing durch die Bemühungen des Verkäufers / Vermieters oder eines kooperierenden Maklers erfolgt.“ Die Modell-MLS-Regeln verwenden eine ähnliche Sprache.

Aber was bedeutet das im wirklichen Leben? Und warum gibt es diese Regel überhaupt?

Der Schlüssel zum Verständnis dieses Konzepts ist, dass es gilt, wenn die von einem Verkäufer an einen Börsenmakler gezahlte Gebühr davon abhängt, ob ein Agent beim Börsenmakler den Käufer vermittelt oder nicht. Das Lehrbuchbeispiel wäre eine Auflistung, bei der die Gebühr etwa (nur zu Beispielzwecken …) 5.000 US-Dollar beträgt, wenn der Käufer von einem kooperierenden Broker beschafft wird, aber 4.000 US-Dollar, wenn der Käufer von einem Agenten beschafft wird, der für den Listing Broker arbeitet.

Es kann auch in einer exklusiven Rechts-zu-Verkaufen-Auflistung ins Spiel kommen, wo der Verkäufer zustimmen könnte, eine Listing-Gebühr von $ 1.000 zu zahlen, wenn der Verkäufer den Käufer selbst beschafft, aber $ 2.000, wenn der Listing Broker oder ein kooperierender Broker den Käufer beschafft.

In jedem dieser Szenarien ist klar, dass ein Käufer, der von einem kooperierenden Makler vertreten wird, durch den Sprung benachteiligt werden könnte, da die Bedingungen des Kotierungsvertrags bedeuten, dass der Verkäufer weniger von seinem Angebot profitieren würde. Und das ist die Grundlage der Regel. Es ist in Ordnung, einen Vertrag mit dieser Art von Unternehmen zu haben, aber der Ethikkodex verlangt, dass Listing-Broker zumindest die kooperierenden Broker wissen lassen, dass es keine gleichen Wettbewerbsbedingungen gibt, damit sie ihre Kunden über Möglichkeiten beraten können, ihre Angebote für Verkäufer attraktiver zu machen.

Lassen Sie uns nun über einige der Hotline-Fragen sprechen, die wir bei Szenarien erhalten, bei denen es sich nicht um Provisionen mit doppeltem / variablem Zinssatz handelt:

  • Das Entschädigungsangebot des Listing Brokers in der MLS beträgt 3.000 US-Dollar, aber der Listing Broker sendet einen separaten Brief an einen bestimmten Broker, in dem er ihnen mitteilt, dass sie, wenn einer ihrer Agenten einen Käufer bringt, nur 1.000 US-Dollar erhalten. Dies ist keine Dual / variable Rate Provision, weil: (1) es gibt nichts, was darauf hindeutet, dass der Verkäufer unter diesen Umständen weniger zahlt, und (2) selbst wenn der Verkäufer eine niedrigere Kotierungsgebühr zahlt, basiert die Differenz auf der Identität des spezifischen Käufermaklers, nicht auf der bloßen Tatsache, dass es einen kooperierenden Broker gibt (und natürlich wurde dieser spezifische Broker ohnehin bereits durch den Brief über die Differenz informiert).
  • Das Entschädigungsangebot des Börsenmaklers in der MLS beträgt 3.000 USD, aber der Käufer Broker X verhandelt freiwillig eine Vereinbarung zur Annahme von nur 2.000 USD (natürlich unter Verwendung der kooperierenden Broker–Entschädigungsvereinbarung von PAR – Formular CBC). Auch wenn andere Käufer-Broker im Vergleich zu Käufer-Broker X möglicherweise im Nachteil sind, handelt es sich nicht um eine Dual- / variable Rate-Provision, da sie wiederum auf diesem spezifischen Broker basiert und nicht auf der bloßen Anwesenheit eines Käufer-Brokers.
  • In einer exklusiven Right-to-Sell-Auflistung beträgt die Gebühr des Listing-Brokers 600 US-Dollar, unabhängig davon, wer den Käufer beschafft, mit einem Angebot einer angemessenen Entschädigung in der MLS für 100 US-Dollar. Vertretene Käufer könnten im Vergleich zu Verkäufern, die direkt vom Verkäufer beschafft werden, finanziell benachteiligt sein, wenn sie den Verkäufer bitten, einen Beitrag zur Maklergebühr des Käufers zu leisten (möglicherweise unter Verwendung des PAR Compensation Addendum zum Kaufvertrag – Formular CAS) oder wenn Käufer ihre eigene Maklergebühr zahlen müssten aus eigener Tasche basierend auf den Bedingungen ihres Käufervermittlungsvertrags. Dies ist jedoch keine Dual- / Variable Rate-Provision, da die Kotierungsgebühr unabhängig davon, wer den Käufer beschafft, gleich ist – jede Differenz hier basiert ausschließlich darauf, ob / wie der Käufer die Maklergebühr des Käufers anspricht.

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