Vi sfido a una doppia (o commissione a tasso variabile)!

Il Codice etico NAR (Standard of Practice 3-4) e le regole MLS locali (Sezione 5.3 delle regole MLS del modello NAR) richiedono generalmente che il broker di quotazione comunichi l’esistenza di “accordi di commissioni a tasso doppio o variabile” agli agenti acquirenti “non appena possibile.”E se richiesto, il broker di quotazione deve anche rivelare l’importo della differenza.

Le parole di Standard of Practice 3-4 definiscono la commissione a tasso doppio o variabile come “elenchi in cui un importo di commissione è pagabile se la società del broker di quotazione è la causa procuratrice della vendita/locazione e un importo diverso di commissione è pagabile se la vendita/locazione risulta attraverso gli sforzi del venditore/proprietario o di un”Le regole modello MLS utilizzano un linguaggio simile.

Ma cosa significa nella vita reale? E perché questa regola esiste, comunque?

La chiave per comprendere questo concetto è che si applica quando la tassa pagata da un venditore a un broker di quotazione varierà in base al fatto che un agente con il broker di quotazione procuri l’acquirente. L’esempio del libro di testo sarebbe un elenco in cui la commissione è qualcosa di simile (numeri solo a scopo di esempio only) $5.000 se l’acquirente è procurato da un broker cooperante, ma 4 4.000 se l’acquirente è procurato da un agente che lavora per il broker di quotazione.

Può anche entrare in gioco in un elenco di diritto esclusivo di vendita, in cui il venditore potrebbe accettare di pagare una tassa di quotazione di $1,000 se il venditore procura l’acquirente da solo, ma $2,000 se il broker di quotazione o qualsiasi broker cooperante procura l’acquirente.

In uno di questi scenari, è chiaro che un acquirente rappresentato da un broker cooperante potrebbe essere in svantaggio dal salto perché i termini del contratto di quotazione significano che il venditore sarebbe netto meno dalla loro offerta. E questa è la base per la regola. Va bene avere un contratto con questo tipo di differenziale, ma il Codice etico richiede che i broker di quotazione sappiano almeno che i broker cooperanti non sono in condizioni di parità in modo che possano consigliare i loro clienti sui modi per rendere potenzialmente le loro offerte più attraenti per i venditori.

Ora parliamo di alcune delle domande hotline che otteniamo con scenari che non sono commissioni a doppio / tasso variabile:

  • L’offerta di compensazione del broker di quotazione nella MLS è di $3,000, ma il broker di quotazione invia una lettera separata a una specifica intermediazione dicendo loro che se uno dei loro agenti porta un acquirente verrà pagato solo 1 1,000. Questa non è una commissione a tasso doppio/variabile perché: (1) non c’è nulla che suggerisca che il venditore pagherà meno in quella circostanza e (2) anche se il venditore paga una commissione di quotazione inferiore, il differenziale si basa sull’identità del broker acquirente specifico, non sul semplice fatto che esiste un broker cooperante (e naturalmente questo broker specifico è già stato informato del differenziale tramite la lettera comunque).
  • L’offerta di compensazione del broker di quotazione nella MLS è di $3,000, ma il broker acquirente X negozia volontariamente un accordo per accettare solo $2,000 (usando correttamente l’accordo di compensazione del broker cooperante di PAR – Modulo CBC – ovviamente). Anche se altri broker acquirenti potrebbero ora essere in svantaggio rispetto a buyer broker X, questa non è una commissione a tasso doppio/variabile perché, ancora una volta, si basa su questo broker specifico e non su una differenza basata sulla semplice presenza di un broker acquirente.
  • In una quotazione esclusiva di diritto di vendita, la commissione del broker di quotazione è di $600 indipendentemente da chi procura l’acquirente, con un’offerta di compensazione cooperante nella MLS per $100. Gli acquirenti rappresentati potrebbero trovarsi in uno svantaggio finanziario rispetto ai venditori acquistati direttamente dal venditore se chiedono al venditore di contribuire alla commissione di intermediazione dell’acquirente (magari utilizzando l’addendum di compensazione PAR al Contratto di vendita – Modulo CAS) o se gli acquirenti dovrebbero pagare la propria commissione di intermediazione out-of-pocket in base ai termini del loro accordo di agenzia acquirente. Ma questa non è una commissione a tasso doppio/variabile perché la commissione di quotazione è la stessa, indipendentemente da chi procura l’acquirente – qualsiasi differenziale qui si basa esclusivamente sul fatto/come l’acquirente affronta la commissione del broker acquirente.

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