Jeg Utfordrer Deg Til En Dobbel (Eller Variabel Sats Provisjon)!

NAR Code of Ethics (Standard Of Practice 3-4) og lokale mls regler (Avsnitt 5.3 AV NAR modell mls regler) generelt krever at oppføringen megler avsløre eksistensen av «dual eller variabel rente provisjon ordninger» til kjøper agenter » så snart som praktisk.»Og hvis du blir spurt, må noteringsmegleren også avsløre mengden av forskjellen.

ordene I Standard Of Practice 3-4 definerer dobbel eller variabel rentekommisjon som » oppføringer der en provisjonsbeløp skal betales dersom noteringsmeglerens firma er anskaffelsesårsaken til salget/leieavtalen og en annen provisjonsbeløp skal betales dersom salget / leieavtalen resulterer gjennom innsatsen til selger / utleier eller en samarbeidende megler.»Modellen MLS regler bruker lignende språk .

men hva betyr det i det virkelige liv? Og hvorfor eksisterer denne regelen, uansett?

nøkkelen til å forstå dette konseptet er at det gjelder når gebyret betalt av en selger til en oppføring megler vil variere basert på hvorvidt en agent med oppføringen megler anskaffer kjøperen. Lærebokeksemplet vil være en oppføring der gebyret er noe som (tall for eksempel bare formål…) $5000 hvis kjøperen er anskaffet av en samarbeidende megler, men $ 4000 hvis kjøperen er anskaffet av en agent som jobber for noteringsmegleren.

det kan også komme inn i bildet i en eksklusiv rett til å selge notering, hvor selgeren kan godta å betale et noteringsgebyr på $1000 hvis selgeren anskaffer kjøperen alene, men $2000 hvis noteringsmegleren eller en samarbeidende megler anskaffer kjøperen.

i begge disse scenariene er det klart at en kjøper representert av en samarbeidende megler kan være en ulempe fra hoppet fordi vilkårene i noteringskontrakten betyr at selgeren vil netto mindre fra tilbudet. Og det er grunnlaget for regelen. Det ER OK å ha en kontrakt med denne typen differensial, men Etiske Retningslinjer krever oppføring meglere å minst la samarbeidende meglere vet det ikke er like konkurransevilkår slik at de kan gi råd til sine kunder om måter å potensielt gjøre sine tilbud mer attraktivt for selgere.

la Oss nå snakke om noen av hotline spørsmålene vi får med scenarier som ikke er dobbel / variabel rente provisjoner:

  • noteringsmeglerens tilbud om kompensasjon i MLS er $3000, men noteringsmegleren sender et eget brev til en bestemt megling som forteller dem at hvis noen av deres agenter bringer en kjøper, vil de bare bli betalt $1000. Dette er ikke en dobbel/variabel rente provisjon fordi: (1) det er ingenting som tyder på at selgeren vil betale mindre i den situasjonen, og (2)selv om selgeren betaler en lavere noteringsavgift, er differensialet basert på identiteten til den spesifikke kjøpermegleren, ikke bare det faktum at det er en samarbeidende megler (og selvfølgelig har denne spesifikke megleren allerede blitt varslet om differensialet gjennom brevet uansett).
  • utleiemeglerens tilbud om kompensasjon i MLS er $3000, men buyer broker X forhandler frivillig en avtale om å godta bare $2000(riktig bruk AV PARS Samarbeidende Meglerkompensasjonsavtale – FORM CBC-selvfølgelig–. Selv om andre kjøper meglere kan nå være en ulempe i forhold til kjøper megler X, dette er ikke en dobbel / variabel rente provisjon fordi, igjen, det er basert på denne spesifikke megler og ikke en forskjell basert på bare tilstedeværelsen av en kjøper megler.
  • i en eksklusiv rett til å selge notering er noteringsmeglerens gebyr $600 uavhengig av hvem som anskaffer kjøperen, med tilbud om samarbeidskompensasjon I MLS for $100. Representerte kjøpere kan ha en økonomisk ulempe i forhold til selgere anskaffet direkte av selgeren hvis de spør selgeren om å bidra til kjøperm megleravgiften (kanskje ved HJELP AV PAR-Kompensasjons Tillegget til Avtalen Om Salgsform CAS) eller hvis kjøpere måtte betale sin egen megleravgift utenom lommen basert på vilkårene i deres kjøpsbyråavtale. Men dette er ikke en dobbel/variabel rentekommisjon fordi noteringsgebyret er det samme uansett hvem som anskaffer kjøperen-enhver forskjell her er basert utelukkende på om / hvordan kjøperen adresserer kjøperens megleravgift.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.