Ik daag u uit voor een dubbele (of variabele rente commissie)!

De Nar Code of Ethics (standard of Practice 3-4) en local MLS rules (paragraaf 5.3 van de nar model MLS rules) vereisen over het algemeen dat de beursgenoteerde makelaar het bestaan van “dual or variable rate provisie arrangementen” zo snel mogelijk bekend maakt aan koper agenten.”En indien gevraagd, de notering makelaar moet ook het bedrag van het verschil bekend te maken.

in de woorden van Standard of Practice 3-4 wordt provisie met dubbele of variabele rente gedefinieerd als ” noteringen waarbij één bedrag aan provisie verschuldigd is indien de onderneming van de noteringsmakelaar de aanbestedingsoorzaak van de verkoop/lease is en een ander bedrag aan provisie verschuldigd is indien de verkoop/lease resulteert door de inspanningen van de verkoper/verhuurder of een samenwerkende makelaar.”De model MLS regels gebruiken vergelijkbare taal.

maar wat betekent dat in het echte leven? En waarom bestaat deze regel eigenlijk?

de sleutel tot begrip van dit concept is dat het van toepassing is wanneer de vergoeding die door een verkoper aan een noteringsmakelaar wordt betaald, varieert naargelang een agent bij de noteringsmakelaar de koper al dan niet aankoopt. Het schoolboek voorbeeld zou een vermelding waar de vergoeding is iets als (nummers bijvoorbeeld doeleinden alleen…) $5.000 als de koper wordt aangeschaft door een samenwerkende makelaar, maar $4.000 als de koper wordt aangeschaft door een agent die werkt voor de notering makelaar.

Het kan ook een rol spelen in een exclusieve rights-to-sell-notering, waarbij de verkoper zou kunnen instemmen met het betalen van een notering vergoeding van $1.000 als de verkoper koopt de koper op haar eigen, maar $2.000 als de notering broker of een samenwerkende broker koopt de koper.

In elk van deze scenario ‘ s is het duidelijk dat een koper die wordt vertegenwoordigd door een meewerkende makelaar vanaf het begin in het nadeel zou kunnen zijn, omdat de voorwaarden van de beursgenoteerde overeenkomst betekenen dat de verkoper minder zou netto uit zijn aanbod. En dat is de basis voor de regel. Het is OK om een contract met dit soort differentiële hebben, maar de code of Ethics vereist notering makelaars om ten minste laat de samenwerkende makelaars weten dat het niet een level playing field, zodat ze hun klanten kunnen adviseren over manieren om mogelijk hun aanbiedingen aantrekkelijker voor verkopers.

laten we het nu hebben over enkele van de hotline-vragen die we krijgen met scenario ‘ s die geen commissies met dubbele/variabele rente zijn:

  • het aanbod van compensatie in de MLS van de notering broker is $ 3000, maar de notering broker stuurt een aparte brief naar een specifieke Makelaardij hen te vertellen dat als een van hun agenten een koper brengen ze alleen zullen worden betaald $1.000. Dit is geen dual / variable rate provisie omdat: (1) Er is niets wat suggereert dat de verkoper minder zal betalen in die omstandigheden en (2) zelfs als de verkoper betaalt een lagere notering vergoeding, het verschil is gebaseerd op de identiteit van de specifieke koper makelaar, niet het enkele feit dat er een samenwerkende makelaar (en natuurlijk deze specifieke makelaar is al in kennis gesteld van het verschil door de brief toch).
  • het aanbod van compensatie van de beursgenoteerde makelaar in de MLS bedraagt $ 3.000, maar buyer broker X onderhandelt vrijwillig over een overeenkomst om slechts $ 2.000 te accepteren (correct gebruik makend van PAR ‘ s samenwerkende Broker compensatie overeenkomst – formulier CBC – natuurlijk). Hoewel andere koper makelaars nu misschien in het nadeel ten opzichte van koper makelaar X, Dit is niet een dual / variabele rente commissie, omdat, nogmaals, het is gebaseerd op deze specifieke makelaar en niet een verschil op basis van de loutere aanwezigheid van een koper makelaar.
  • bij een exclusieve verkooprecht bedraagt de vergoeding van de makelaar $600, ongeacht wie de koper aankoopt, met een aanbod van meewerkende compensatie in de MLS voor $ 100. Vertegenwoordigde kopers kunnen financieel worden benadeeld ten opzichte van verkopers die rechtstreeks door de verkoper worden aangekocht als ze de verkoper vragen om bij te dragen aan de koper makelaarskosten (misschien met behulp van de Par compensatie Addendum bij de Overeenkomst van verkoop – formulier CAS) of als kopers hun eigen makelaarskosten out-of-pocket zouden moeten betalen op basis van de voorwaarden van hun koper agentuurovereenkomst. Maar dit is niet een dubbele / variabele rente commissie, omdat de notering vergoeding is hetzelfde, ongeacht wie de koper koopt – elk verschil hier is uitsluitend gebaseerd op de vraag of / hoe de koper adressen van de koper makelaar vergoeding.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.