Wyzywam cię do podwójnej (lub zmiennej prowizji)!

Kodeks Etyki NAR (Standard praktyki 3-4) i lokalne zasady MLS (sekcja 5.3 zasad MLS modelu Nar) na ogół wymagają, aby broker giełdowy ujawnił istnienie „podwójnych lub zmiennych prowizji” agentom kupującym „tak szybko, jak to możliwe.”A jeśli zapytasz, broker aukcji musi również ujawnić kwotę różnicy.

słowa Standard of Practice 3-4 definiują podwójną lub zmienną prowizję jako ” oferty, w których jedna kwota prowizji jest płatna, jeśli firma brokera oferującego jest przyczyną zakupu sprzedaży / najmu, a inna kwota prowizji jest płatna, jeśli sprzedaż / wynajem wynika z wysiłków sprzedającego / wynajmującego lub współpracującego brokera.”Wzorcowe reguły MLS używają podobnego języka.

ale co to znaczy w prawdziwym życiu? I dlaczego ta zasada istnieje?

kluczem do zrozumienia tej koncepcji jest to, że ma ona zastosowanie, gdy opłata płacona przez Sprzedawcę brokerowi aukcji będzie się różnić w zależności od tego, czy agent z brokerem aukcji pozyskuje kupującego. Podręcznikowy przykład byłby listing, w którym opłata jest czymś w rodzaju (liczby na przykład cele tylko…) $5,000 jeśli kupujący jest nabywany przez współpracującego brokera, ale $4,000 jeśli kupujący jest nabywany przez agenta, który pracuje dla brokera aukcji.

może również wejść w grę w ekskluzywnej ofercie z prawem do sprzedaży, w której sprzedawca może zgodzić się na uiszczenie opłaty giełdowej w wysokości 1000 usd, jeśli sprzedawca pozyskuje kupującego na własną rękę, ale 2000 usd, jeśli broker giełdowy lub jakikolwiek współpracujący broker nabywa kupującego.

w każdym z tych scenariuszy oczywiste jest, że kupujący reprezentowany przez współpracującego brokera może być w niekorzystnej sytuacji od skoku, ponieważ warunki umowy notowania oznaczają, że sprzedający mniej netto z ich oferty. I to jest podstawa tej reguły. To jest OK, aby mieć umowę z tego rodzaju różnicy, ale Kodeks Etyki wymaga notowania brokerów przynajmniej niech współpracujący brokerzy wiedzą, że nie jest równe szanse, więc mogą doradzić swoim klientom o sposobach potencjalnie ich oferty bardziej atrakcyjne dla sprzedawców.

teraz porozmawiajmy o niektórych pytaniach na infolinię, które otrzymujemy ze scenariuszami, które nie są podwójnymi / zmiennymi prowizjami:

  • oferta brokera z listą odszkodowań w MLS wynosi $3,000, ale broker z listą wysyła osobny list do określonego Domu Maklerskiego z informacją, że jeśli któryś z ich agentów przyniesie kupującego, otrzyma tylko $1,000. Nie jest to prowizja z podwójną/zmienną stawką, ponieważ: (1) nic nie sugeruje, że sprzedawca zapłaci mniej w tej sytuacji i (2) nawet jeśli sprzedawca zapłaci niższą opłatę za aukcję, różnica opiera się na tożsamości konkretnego brokera kupującego, a nie na samym fakcie, że istnieje współpracujący broker (i oczywiście ten konkretny broker i tak został już powiadomiony o różnicy za pośrednictwem listu).
  • oferta brokera Aukcyjnego odszkodowania w MLS wynosi $3,000, ale broker kupujący x dobrowolnie negocjuje umowę, aby zaakceptować tylko $2,000 (prawidłowo korzystając z umowy o rekompensatę współpracującego brokera PAR – formularz CBC – oczywiście). Nawet jeśli inni brokerzy kupujący mogą być teraz w niekorzystnej sytuacji w porównaniu do brokera Kupującego X, nie jest to prowizja z podwójną/zmienną stawką, ponieważ, znowu, opiera się na tym konkretnym brokerze, a nie na różnicy opartej na samej obecności brokera kupującego.
  • w przypadku aukcji z wyłącznym prawem do sprzedaży opłata za pośrednictwo w sprzedaży wynosi 600 USD, niezależnie od tego, kto pozyskuje kupującego, z ofertą współpracującego odszkodowania w MLS za 100 USD. Reprezentowani kupujący mogą być w niekorzystnej sytuacji finansowej w porównaniu do sprzedawców nabywanych bezpośrednio przez Sprzedającego, jeśli poproszą sprzedającego o wniesienie wkładu w opłatę brokerską kupującego (być może za pomocą dodatku do Umowy Sprzedaży o kompensacji PAR) lub jeśli kupujący musieliby zapłacić własną opłatę brokerską z kieszeni na podstawie warunków umowy pośrednictwa kupującego. Ale to nie jest Podwójna/zmienna prowizja, ponieważ opłata aukcyjna jest taka sama, bez względu na to, kto kupuje kupującego – każda różnica tutaj opiera się wyłącznie na tym, czy/w jaki sposób kupujący odnosi się do opłaty brokera kupującego.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.