Eu Desafio você a uma comissão de taxa dupla (ou variável)!

o código de Ética da NAR (padrão de prática 3-4) e as regras locais da MLS (Seção 5.3 das regras do modelo MLS da NAR) geralmente exigem que o corretor de listagem divulgue a existência de “acordos de comissão de taxa dupla ou variável” aos agentes compradores “o mais rápido possível.”E se solicitado, o corretor de listagem também deve divulgar o valor da diferença.

As palavras do Padrão da Prática 3-4 definir dupla ou de taxa variável comissão como “listagens onde um valor de comissão a pagar se a listagem do corretor empresa é a aquisição de causa da venda/locação, e um valor diferente de comissão a pagar se a venda/locação resultados através dos esforços do vendedor/senhorio ou colaboradora corretor.”As regras do modelo MLS usam linguagem semelhante.

mas o que isso significa na vida real? E por que essa regra existe, de qualquer maneira?

a chave para entender esse conceito é que ele se aplica quando a taxa paga por um vendedor a um corretor de listagem varia com base no fato de um agente com o corretor de listagem adquirir ou não o comprador. O exemplo do livro didático seria uma listagem em que a taxa é algo como (números apenas para fins de exemplo…) $5.000 se o comprador for adquirido por um corretor cooperante, mas $4.000 se o comprador for adquirido por um agente que trabalha para o corretor de listagem.

também pode entrar em jogo em uma listagem exclusiva de direito de venda, onde o vendedor pode concordar em pagar uma taxa de Listagem de US $1.000 se o vendedor adquirir o comprador por conta própria, mas US $2.000 se o corretor de listagem ou qualquer corretor cooperante adquirir o comprador.

em qualquer um desses cenários, é claro que um comprador representado por um corretor cooperante pode estar em desvantagem com o salto porque os Termos do contrato de listagem significam que o vendedor receberia menos de sua oferta. E essa é a base para a regra. Não há problema em ter um contrato com esse tipo de diferencial, mas o código de Ética exige que os corretores de listagem pelo menos deixem os corretores cooperantes saberem que não é um campo de jogo nivelado, para que possam aconselhar seus clientes sobre maneiras de potencialmente tornar suas ofertas mais atraentes para os vendedores.

agora vamos falar sobre algumas das perguntas da linha direta que recebemos com cenários que não são comissões de taxa dupla / variável:

  • a oferta de compensação do Corretor de listagem no MLS é de US $3.000, mas o corretor de listagem envia uma carta separada para uma corretora específica informando que, se algum de seus agentes trouxer um comprador, eles receberão apenas US $1.000. Esta não é uma comissão de taxa dupla/variável porque: (1) não há nada que sugira que o vendedor pagará menos nessa circunstância e (2) Mesmo que o vendedor pague uma taxa de listagem mais baixa, o diferencial é baseado na identidade do corretor comprador específico, não no mero fato de haver um corretor cooperante (e, claro, esse corretor específico já foi notificado do diferencial por meio da carta de qualquer maneira).
  • a oferta de compensação do Corretor de listagem no MLS é de US $3.000, mas o corretor comprador x negocia voluntariamente um acordo para aceitar apenas US $2.000 (usando corretamente o Acordo de Compensação do Corretor cooperante da PAR – formulário CBC – é claro). Mesmo que outros corretores do comprador agora possam estar em desvantagem em comparação com o corretor do comprador X, esta não é uma comissão de taxa dupla/variável porque, novamente, é baseada neste corretor específico e não uma diferença com base na mera presença de um corretor comprador.
  • em uma listagem exclusiva de direito de venda, a taxa do Corretor de listagem é de US $600, independentemente de quem adquire o comprador, com uma oferta de compensação de cooperação no MLS por US $100. Os compradores representados podem estar em desvantagem financeira em comparação com os vendedores adquiridos diretamente pelo vendedor se pedirem ao vendedor que contribua para a taxa de corretagem do comprador (talvez usando o Adendo de compensação PAR ao contrato de venda – formulário CAS) ou se os compradores teriam que pagar sua própria taxa de corretagem com base nos termos de seu contrato de agência do comprador. Mas esta não é uma comissão de taxa dupla/variável porque a taxa de listagem é a mesma, não importa quem adquira o comprador – qualquer diferencial aqui é baseado apenas em saber se/como o comprador aborda a taxa do corretor comprador.

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