vă provoc la o dublă (sau comision rată variabilă)!

codul de etică NAR (standardul de practică 3-4) și regulile MLS locale (secțiunea 5.3 din regulile MLS ale modelului nar) impun, în general, ca brokerul de listare să dezvăluie existența „aranjamentelor de comision cu rată dublă sau variabilă” agenților cumpărători „cât mai curând posibil.”Și dacă vi se cere, brokerul de listare trebuie să dezvăluie și valoarea diferenței.

cuvintele standardului de practică 3-4 definesc comisionul cu rată dublă sau Variabilă ca „listări în care se plătește o sumă de comision Dacă firma brokerului de listare este cauza achiziției vânzării/închirierii și se plătește o sumă diferită de comision Dacă vânzarea/închirierea rezultă prin eforturile vânzătorului/proprietarului sau ale unui broker cooperant.”Regulile modelului MLS folosesc un limbaj similar.

dar ce înseamnă asta în viața reală? Și de ce există această regulă, oricum?

cheia înțelegerii acestui concept este că se aplică atunci când taxa plătită de un vânzător unui broker de listare va varia în funcție de faptul dacă un agent cu brokerul de listare achiziționează cumpărătorul. Exemplul manual ar fi o listă în cazul în care taxa este ceva de genul (numere de exemplu numai scopuri…) $5,000 în cazul în care cumpărătorul este achiziționat de către un broker cooperant, dar $4,000 în cazul în care cumpărătorul este achiziționat de către un agent care lucrează pentru broker de listare.

de asemenea, poate intra în joc într-o listă exclusivă de drept de vânzare, în care vânzătorul ar putea fi de acord să plătească o taxă de listare de 1.000 USD dacă vânzătorul achiziționează cumpărătorul pe cont propriu, dar 2.000 USD dacă brokerul de listare sau orice broker cooperant achiziționează cumpărătorul.

în oricare dintre aceste scenarii, este clar că un cumpărător reprezentat de un broker cooperant ar putea fi dezavantajat de salt, deoarece termenii contractului de listare înseamnă că vânzătorul ar obține mai puțin din oferta sa. Și aceasta este baza regulii. Este în regulă să ai un contract cu acest tip de diferențial, dar codul de etică impune brokerilor de listare să anunțe cel puțin brokerii cooperanți că nu este un câmp de concurență egal, astfel încât să își poată sfătui clienții cu privire la modalitățile de a face ofertele lor mai atrăgătoare pentru vânzători.

acum să vorbim despre unele dintre întrebările de linie telefonică pe care le primim cu scenarii care nu sunt comisioane cu rată dublă / variabilă:

  • oferta de compensare a brokerului de listare în MLS este de 3.000 USD, dar brokerul de listare trimite o scrisoare separată către o anumită brokeraj spunându-le că, dacă vreunul dintre agenții lor aduce un cumpărător, vor fi plătiți doar 1.000 USD. Acesta nu este un comision cu rată dublă/variabilă, deoarece: (1) nu există nimic care să sugereze că vânzătorul va plăti mai puțin în această situație și (2) chiar dacă vânzătorul plătește o taxă de listare mai mică, diferențialul se bazează pe identitatea brokerului cumpărător specific, nu pe simplul fapt că există un broker cooperant (și, desigur, acest broker specific a fost deja notificat despre diferențial prin scrisoare oricum).
  • oferta de compensare a brokerului de listare în MLS este de 3.000 USD, dar brokerul cumpărător X negociază voluntar un acord pentru a accepta doar 2.000 USD (folosind în mod corespunzător acordul de compensare a brokerului cooperant PAR – formular CBC – desigur). Chiar dacă alți brokeri cumpărători ar putea fi acum dezavantajați în comparație cu brokerul cumpărător X, acesta nu este un comision cu rată dublă/variabilă, deoarece, din nou, se bazează pe acest broker specific și nu pe o diferență bazată pe simpla prezență a unui broker cumpărător.
  • într-o listă exclusivă de drept de vânzare, taxa brokerului de listare este de 600 USD, indiferent de cine achiziționează cumpărătorul, cu o ofertă de compensare cooperantă în MLS pentru 100 USD. Cumpărătorii reprezentați ar putea avea un dezavantaj financiar în comparație cu vânzătorii achiziționați direct de vânzător dacă îi cer vânzătorului să contribuie la comisionul de brokeraj al cumpărătorului (poate folosind addendumul de compensare PAR la Acordul de Vânzare – formular CAS) sau dacă cumpărătorii ar trebui să plătească propria taxă de broker din buzunar pe baza condițiilor Acordului de agenție a cumpărătorului. Dar acest lucru nu este un comision de rată dublă/variabilă, deoarece taxa de listare este aceeași, indiferent cine achiziționează cumpărătorul – orice diferențial aici se bazează exclusiv pe modul în care cumpărătorul se adresează comisionului brokerului cumpărător.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.