Jag utmanar dig till en dubbel (eller rörlig ränta provision)!

nar Code of Ethics (Standard of Practice 3-4) och lokala MLS-regler (Avsnitt 5.3 i nar model MLS-reglerna) kräver i allmänhet att noteringsmäklaren avslöjar förekomsten av ”dual or variable rate commission arrangements” till köparagenter ”så snart det är praktiskt.”Och om du blir ombedd måste noteringsmäklaren också avslöja skillnaden.

orden i Standard of Practice 3-4 definierar dubbel eller rörlig ränta provision som ”listor där ett provisionsbelopp betalas om noteringsmäklarens företag är den upphandlande orsaken till försäljningen/hyresavtalet och ett annat provisionsbelopp betalas om försäljningen/hyresavtalet resulterar genom säljarens/hyresvärdens eller en samarbetande mäklares ansträngningar.”Modell MLS-reglerna använder liknande språk.

men vad betyder det i verkligheten? Och varför finns denna regel i alla fall?

nyckeln till att förstå detta koncept är att det gäller när avgiften betalas av en säljare till en notering mäklare kommer att variera beroende på huruvida en agent med notering mäklare upphandlar köparen. Läroboksexemplet skulle vara en lista där avgiften är något som (siffror till exempel endast…) $5,000 om köparen upphandlas av en samarbetsvillig mäklare, men $4,000 om köparen upphandlas av en agent som arbetar för noteringsmäklaren.

det kan också spela in i en exklusiv rätt att sälja notering, där säljaren kan komma överens om att betala en noteringsavgift på $1,000 om säljaren anskaffar köparen på egen hand, men $2,000 om noteringsmäklaren eller någon samarbetsvillig mäklare anskaffar köparen.

i något av dessa scenarier är det uppenbart att en köpare som representeras av en samarbetsvillig mäklare kan ha en nackdel från hoppet eftersom villkoren i noteringsavtalet innebär att säljaren skulle netto mindre från sitt erbjudande. Och det är grunden för regeln. Det är OK att ha ett kontrakt med denna typ av skillnad, men etisk kod kräver att noteringsmäklare åtminstone låter de samarbetsvilliga mäklarna veta att det inte är lika villkor så att de kan ge sina kunder råd om sätt att potentiellt göra sina erbjudanden mer tilltalande för säljare.

låt oss nu prata om några av de hotline-frågor vi får med scenarier som inte är dubbla / rörliga provisioner:

  • noteringsmäklarens erbjudande om ersättning i MLS är $3,000, men noteringsmäklaren skickar ett separat brev till en specifik mäklare som berättar för dem att om någon av deras agenter tar med en köpare kommer de bara att betalas $1,000. Detta är inte en dubbel / rörlig ränta provision eftersom: (1) Det finns inget som tyder på att säljaren kommer att betala mindre under den omständigheten och (2) även om Säljaren betalar en lägre noteringsavgift, är skillnaden baserad på identiteten hos den specifika köparmäklaren, inte bara det faktum att det finns en samarbetsvillig mäklare (och naturligtvis har denna specifika mäklare redan anmälts om skillnaden genom brevet ändå).
  • noteringsmäklarens erbjudande om ersättning i MLS är $3,000, men köparmäklare X förhandlar frivilligt ett avtal om att acceptera endast $2,000 (korrekt med par: s samarbetande Mäklarekompensationsavtal – form CBC – förstås). Även om andra köpare mäklare kan nu vara en nackdel jämfört med köparen mäklare X, Detta är inte en dubbel/rörlig ränta provision eftersom, återigen, det är baserat på denna specifika mäklare och inte en skillnad baserad på blotta närvaron av en köpare mäklare.
  • i en exklusiv rätt att sälja notering är noteringsmäklarens avgift $600 oavsett vem som skaffar köparen, med ett erbjudande om samarbetskompensation i MLS för $100. Representerade köpare kan ha en ekonomisk nackdel jämfört med säljare som upphandlas direkt av säljaren om de ber säljaren att bidra till köparens mäklaravgift (kanske med PAR – Kompensationstillägget till avtalet om Försäljningsformulär CAS) eller om köpare skulle behöva betala sin egen mäklaravgift ur fickan baserat på villkoren i deras köparbyråavtal. Men det här är inte en dubbel/rörlig ränta eftersom noteringsavgiften är densamma oavsett vem som skaffar köparen – någon skillnad här baseras enbart på huruvida/hur köparen adresserar köparens mäklareavgift.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.